做好不动产权籍调查
2016-01-19
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      为贯彻落实《不动产登记暂行条例》,国土资源部下发了《关于做好不动产权籍调查工作的通知》(以下简称《通知》)和《不动产权籍调查技术方案》,部署在已完成不动产登记职责和机构整合的地区做好不动产权籍调查工作,确保现有各类不动产权籍调查工作平稳过渡,实现日常调查有序运行。 

        一、统一基础,做好调查工作的有效衔接 

        《通知》明确了不动产权籍调查要以地(海)籍调查为基础,以宗地(海)为依托,开展土地、海域以及房屋、林木等定着物的权籍调查。避免因调查基础不一而可能导致的权利交叉、重叠、信息不对称等问题,依法保护权利人的合法权益。 

        同时,《通知》坚持已有地籍调查成果作为调查衔接的主要依据。 

        一是要求各地要按照不动产登记的总体要求,以现有地籍调查成果为依据,充分利用房屋、林木等各类不动产调查、登记、审批、交易等资料,开展日常不动产权籍调查。 

        二是权籍调查完成后,要和已有的地籍图、宗地图等地籍成果进行有效衔接,核实权籍调查结果,适时更新地籍图,满足不动产统一登记的需要。 

        三是申请办理不动产转移、变更登记时,如宗地界址等未发生变化的,原有调查结果继续有效。 

        四是在同一县级行政区域内,宜采用与地籍图相一致的坐标系统和投影方法开展调查。在遵守现行标准规定的基础上,鼓励采用2000国家大地坐标系和1985国家高程基准,鼓励采用先进、成熟的高精度调查技术开展调查。 

        二、继承中创新,保持调查工作的连续稳定 

        《通知》强调现行各类不动产权籍调查标准并行,继续执行现行的《地籍调查规程》、《海籍调查规范》、《房产测量规范》等标准规范。同时,结合不动产权籍调查的实践,在继承吸收的基础上,提出了不动产单元设定和编码规则、不动产权籍调查表、不动产单元图、不动产测量报告等新内容。此外,还协调一致了现行调查标准间的技术差异,同一不动产权籍要素,调查精度要求不一致的,原则上以精度要求高的规定为准。 

        三、规范调查,坚持调查工作便民利民 

        实施一体化调查。应以不动产单元为基本单位,在地(海)籍调查的基础上,一并开展土地、海域以及房屋、林木等定着物的权属调查和测量。一个不动产单元的权籍调查事项应由一家调查机构主导完成,避免多个调查机构多次调查同一个不动产单元。 

        合理确定调查内容。不动产权籍调查应以宗地、宗海为单位,查清宗地、宗海及其房屋、林木等定着物组成的不动产单元状况,包括宗地信息、宗海信息、房屋(建、构筑物)信息、森林和林木信息等。根据申请调查或登记的不动产权利类型,遵循“权属清楚、界址清晰、面积准确”的原则,合理确定不动产权籍调查的内容。 

        规范调查程序。主要包括:准备工作-权属调查-不动产测量-成果审查入库-整理归档。 

        明确调查的基本方法。 要求内外业核实和实地调查相结合,查清不动产单元的权属状况、界址、用途、四至等内容,确保不动产单元权属清晰、界址清楚、空间相对位置关系明确。统筹考虑基础条件、工作需求、经济可行性和技术可能性,因地制宜,审慎科学地选择符合本地区实际的不动产测量方法。 

        四、严格要求规范调查成果 

        调查机构应以不动产单元为单位,提交统一规范的调查成果(包括统一的不动产权籍调查表、不动产测量报告和不动产权籍图等),做到权属清楚、界址清晰、面积准确。同时,确保不动产单元代码唯一性(设立唯一的不动产单元号)。此外,成果须经审核确认,不动产登记机构或授权机构应对不动产权籍调查结果进行审核把关。在前期行业管理中已经产生或部分产生并经行业行政主管部门或其授权机构审核确认且符合不动产登记要求的成果,应当继续沿用。 

        五、明确不动产单元设定规则 

        根据规则,集体土地所有权宗地应设为一个不动产单元;无定着物的使用权宗地(宗海)应设为一个不动产单元;有定着物的使用权宗地(宗海),宗地(宗海)内的每个定着物单元与该宗地(宗海)应设为一个不动产单元。

      

        六、明确不动产单元代码编制规则 

        不动产单元代码由宗地(宗海)代码与定着物代码构成,采用七层28位层次码结构。 

        宗地(宗海)代码为五层19位层次码,按层次分别表示县级行政区划、地籍区、地籍子区、宗地(宗海)特征码、宗地(宗海)顺序号,其中宗地(宗海)特征码和宗地(宗海)顺序号组成宗地(宗海)号。第四层次为宗地(宗海)特征码,代码为2位。其中:第1位用GJZ表示。“G”表示国家土地(海域)所有权,“J”表示集体土地所有权,“Z”表示土地(海域)所有权未确定或有争议。第2位用ABSXCDEFGHWY表示集体土地所有权宗地、建设用地使用权宗地(地表)、建设用地使用权宗地(地上)、表示建设用地使用权宗地(地下)、宅基地使用权宗地、土地承包经营权宗地(耕地)、土地承包经营权宗地(林地)、土地承包经营权宗地(草地)、海域使用权宗海、使用权无居民海岛、使用权未确定或有争议的土地(海域)以及其他使用权土地(海域)等。 

        定着物代码为二层9位层次码,按层次分别表示定着物特征码、定着物单元编号。第一层次为定着物特征码,代码为1位,在“AZ”范围内,用FLQW分别表示房屋等建筑物、构筑物、森林或林木、其他类型定着物和无定着物。第二层表示定着物单元编号,共8位。 

        不动产单元代码采用分段表示。第一段表示行政区划代码,第二段表示地籍区与地籍子区,第三段表示宗地(宗海)号,由宗地(宗海)特征码和宗地(宗海)顺序号共同组成,第四段表示定着物代码,由定着物特征码和定着物单元编号共同组成,段与段之间用全角字符“空格”进行分隔。 

        七、开展权籍调查数据库和管理系统建设 

        以现有的地籍数据库为基础,建立不动产权籍调查数据库和管理系统,实现对不动产权籍调查成果的图形、属性、档案等信息的一体化存储、管理与应用。同时,结合日常不动产登记等业务对数据库进行及时更新和系统维护升级,满足不动产权籍调查的信息共享和成果应用。 不动产权籍调查数据库应当接入不动产登记信息管理基础平台,与不动产登记属性信息相关联。 

        此外,《通知》还要求强化组织管理,保障调查工作的顺利实施。 该《通知》自下发之日起实施,有效期为8年,待《不动产权籍调查规程》国标出台后,则以国标为准。(作者单位:中国土地勘测规划院地籍所)(来源: 中国国土资源报)