便民的不动产登记程序
2015-07-22
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      方便群众申请登记是《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)的一个根本宗旨,不动产登记程序也在相当程度上突出了便民特点。 

       

      在申请方式方面,《条例》明确了共同申请和单方申请的情形,这有助于当事人有的放矢地做好申请前的准备工作。 

      因买卖、抵押等交易行为导致不动产物权变动的情形相当常见,它们需当事人双方共同参与。根据 《物权法》,这些物权变动往往需要登记,《条例》也相应规定由当事人双方共同申请登记。据此,交易双方可事先协商好申请时间,并协力准备相关材料,以便于登记的顺利进行。至于不是因上述交易行为导致的不动产物权变动或其他登记事项,《条例》第14条第2款明确为单方申请登记,它们大致适用于以下情形。 

      没有相对人的情形。如在宅基地上建造房屋首次申请登记、继承房屋所有权、权利人姓名或名称发生变化、不动产灭失、权利人放弃权利等,对此,当事人只要准备好相关证明材料即可。 

      人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或人民政府生效的决定等导致不动产物权变动的情形。这种情形多涉及双方当事人,但根据《物权法》第28条,只要法律文书或决定生效,物权就变动,为便利起见,权利人持这些文书单方申请登记即可。否则,在相关方不协助申请时,权利人就只能依法申请法院强制执行,法院再要求登记机构协助执行,这就会增加不少成本,不能及时保护权利人。 

      申请更正登记或异议登记的情形。更正登记是更改登记簿的错误记载,使其回复正确的登记,异议登记是把登记簿记载可能错误的信息记载于登记簿的登记,它们都旨在消除登记错误,保护真实权利。一旦登记错误涉及他人正当权利,登记簿记载的权利人和利害关系人就成为利益关联方。为了减少不必要的协商成本,也为了高效便捷地保护正当权利人,《条例》允许单方申请登记。否则,在利害关系人认为登记错误时,要求其应与登记簿记载的权利人共同申请更正登记或异议登记,只要对方态度消极而不配合,或因客观情况而不能配合,更正登记或异议登记将无法及时完成,就难以达到及时保护权利人正当权益的目的。在申请更正登记或异议登记时,当事人需准备登记错误的证明材料。 

      在提出申请方面,《条例》采取多种切合实际的便民措施,为当事人便捷而高效地提出申请奠定了良好基础。 

      根据《条例》,当事人应向不动产所在地的县级人民政府登记机构提出登记申请,这无疑便于当事人就近申请,能节省办事成本,对于大中城市的郊区、农村地区的当事人尤为便利。它体现了不动产登记的属地原则,我国数十年来的土地、房屋等登记实践表明该原则是行之有效的。 

      不仅如此,对于跨县级行政区域的不动产登记,《条例》规定由所跨区域的登记机构分别办理,不能分别办理的,由这些登记机构协商办理,协商不成的,由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。据此,只要当事人向有关登记机构提出申请,登记机构就要按照规定进行下一步的工作,如进行协商或请求指定,而不能以跨区域为由,要求当事人自行向上一级主管部门寻求解决之道,这无疑在为申请人提供方便的同时,还提高了登记的工作效率。 

      同时,《条例》还规定,当事人既可自行到登记机构办公场所提出登记申请,也可由代理人代为申请。代理人既包括未成年人的父母等法定代理人,也包括当事人委托的代理人。在实践中,有完全民事行为能力的当事人因为时间或条件不允许,不能亲自到登记机构提出申请的情况时有发生,此时就可委托代理人提出申请,以解决燃眉之急。 

      当事人申请登记除了必须提交申请书,还要提交相关材料,主要包括:身份信息,包括申请人、代理人的身份证明材料;如为委托代理的,还包括授权委托书;不动产权属信息,包括不动产权属来源证明材料、不动产权属证书;登记原因证明文件,包括买卖合同、遗嘱等;不动产自然状况信息,包括不动产界址、空间界限、面积等材料;与他人利害关系的说明材料等。这些材料或由权利人持有,或与申请人密切相关,通常不难获得,再加上《条例》也未限制它们的形式,因此不会给当事人增加额外费用和成本。 

      更重要的是,《条例》特别要求登记机构应在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息,以便申请人按图索骥地做好准备工作,正确而迅捷地填写申请文书。目前不少登记机构均采用这种做法,但并不普遍。通过这一强制规定,能全面提升登记机构的服务水准,在申请材料的准备和申请文书的填写方面为申请人提供最大的便利。 

      在受理申请方面,《条例》详细规定了登记机构的工作规范,它们围绕如何方便申请人而展开,体现了登记便民的原则。 

      登记机构是否以及如何受理申请,是登记能否顺利往前推进的第一步,这不仅对当事人的权利影响深远,还决定着申请人要跑几趟登记机构。《条例》对此的态度相当慎重,秉持登记便民的原则,在时间上要求登记机构当场决定是否受理,在程序上要求登记机构书面告知申请人,这样就能确保申请人及时知道申请有无瑕疵及可能的补救措施。 

      具体而言,《条例》详细规定了登记机构受理申请的工作规范,主要包括:申请事项属于登记职责范围,申请材料齐全且符合法定形式的,应当受理以进入后续的审查阶段,并将受理情况书面告知申请人,以证明登记机构受理了申请,接收了相应的申请材料;申请材料存在可以当场更正的错误的,如申请书有错别字,应当告知申请人当场更正,申请人当场更正后,应当受理并书面告知申请人;申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;申请登记的不动产不属于本机构登记范围的,应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。一旦登记机构未按照这些规范从事行为,如未当场书面告知申请人不予受理,根据《条例》,结果视为受理。 

      在审查处理方面,《条例》通过明确登记机构的权责,以确保登记行为的规范化,从而便于申请人等相关人员的参与或监督。 

      根据《条例》,登记机构对登记申请以书面审查为原则,无须申请人再行积极配合,可避免申请人花费额外的时间和精力。在特殊情形下,为了保证登记的正确性,登记机构要实地查看或调查,这需申请人等相关人员的配合。如根据《条例》第19 条第1款,对于房屋所有权首次登记、在建建筑物抵押权登记、不动产灭失的注销登记等情形,登记机构可实地查看不动产。根据该条第2款,登记申请可能存在权属争议或涉及他人利害关系的,登记机构可调查申请人等相关人员。通过明确这些例外审查事项,申请人等相关人员能预先知道自己是否需要配合,从而做好相应的准备。 

      《条例》明确了登记机构完成登记的时限,即在法律没有另行规定时,自受理申请之日起30 个工作日内完成,这既要求登记机构高效工作,也便于申请人监督登记机构是否按期完成登记行为。 

      在完成登记后,登记机构应依法向申请人核发权属证书或登记证明。据此,只要登记事项记载于登记簿,无须申请人再行申请,登记机构就应核发权属证书或登记证明,这完全符合我国民众希望持有产权证书的交易习惯和心理预期,也有助于持证人监督登记机构的行为,即证书与登记簿的记载应一致,登记机构不得擅自更改登记簿的信息。 

      登记申请存在违法、存在尚未解决的权属争议或不动产权利超过规定期限等情形的,登记机构应当不予登记,并书面告知申请人。通过书面告知登记申请存在的瑕疵,能使申请人既知道问题所在,又知道能否或如何采用其他补救措施,从而可安排进一步的行为。(来源: 中国不动产  作者为北京大学法学院教授常鹏翱)